NIVEL DE PRECIOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE POPAYÁN

DANIEL CHITIVA VILLEGAS

El tema a analizar es el nivel de precios en el sector inmobiliario en la ciudad de Popayán y lograr identificar una posible causa al alza de precio en la vivienda dentro de la ciudad en el periodo del 2009 al 2016.

“En Estados Unidos algunas entidades financieras optaron por otorgar hipotecas con un alto riesgo, un riesgo más alto del normalmente acostumbrado, del aconsejable, lo que al final tuvo sus frutos: el riesgo se hizo realidad; las adquirientes de las hipotecas no las pudieron pagar. Fue precisamente la utilización de hipotecas de alto riesgo [subprime] las causantes de la burbuja inmobiliaria presentada hace algunos años en los Estados unidos, puesto que casi todo el mundo tuvo acceso a créditos para adquirir vivienda, presentándose una crecimiento acelerado en la construcción de viviendas, puesto que era muy atractivo por la gran demanda generada por el otorgamiento desenfrenado de hipotecas. Este crecimiento de las empresas inmobiliarias fue especulativo, y como toda especulación llega un momento en que todo regresa a la dura realidad.”Gerencie

Después que este fenómeno ocurriera en el 2008 en Estados Unidos, el análisis de este fenómeno alrededor del mundo se ha vuelto un común, dado la importancia y los efectos negativos que con este pueden ocurrir.

El problema desde el análisis de la burbuja inmobiliaria, entendiéndose esta como un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación, ha sido analizado por la revista Contamos, Dinero y Portafolio para Colombia, al igual que artículos realizados por la Universidad EAFIT. La tesis de maestría “Aspectos sobre el sector inmobiliario que pueden determinar la existencia o no de una burbuja inmobiliaria: análisis del caso de los estratos altos en las localidades de chapinero y Usaquén en la ciudad de Bogotá” en el año 2014 , realizado por estudiantes de Maestría de Derecho Económico de la Universidad Javeriana, se centra en un enfoque cualitativo, y se ayuda con la realización de encuentras para las localidades que se desea realizar el estudiar, para detectar el nivel de precios según localización, tiempo y costo de transporte.

Es pertinente utilizar un enfoque mixto en esta investigación a razón que el enfoque cuantitativo se necesitara para analizar el grado de crecimiento que tiene el PIB por el comportamiento del sector de la construcción, con el fin de acentuar o acercarse a la realidad del comportamiento económico de la construcción en la ciudad y la dependencia del PIB de la ciudad al sector de la construcción, respecto al enfoque cualitativo es pertinente su uso para lograr identificar las condiciones culturales, económicas y sociales de la ciudadanía que logran dar razón a la aceptación de este nivel de precio.

Se analizaran cuatro opciones por las cuales se podrían deber el alza de precios en la vivienda

1.    Posible existencia de una burbuja inmobiliaria

2.    La aversión al riesgo de la comunidad.

3.    Incremento de los costos de construcción

4.    Posconflicto

Consideremos el porqué de estas opciones, en primer lugar “una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación. En una burbuja, los precios se incrementan sin que para ello exista una razón lógica. Su incremento se fundamenta básicamente en la especulación y en el deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio, aprovechando precisamente ese incremento de los precios” Gerencie, la cual puede responder al alza de los precios, en esta opción es interesante tener en cuenta que “Lastimosamente, la única y veraz forma de saber si hay burbuja inmobiliaria es cuando explota. Es indispensable que se hagan visibles los entes gubernamentales con mecanismos de supervisión que eviten o al menos mellen la aparición de agentes especuladores que aumentan las expectativas de precios de venta en el futuro y que terminan desestabilizando la economía colombiana” (EAFIT, s.f.)

La segunda opción hace referencia a la cartera preferente de los inversionistas serían los bienes inmuebles, y se relación con la aversión al riesgo de la comunidad, y la importancia de identificarla y saber sobre qué punto se encuentra la comunidad para la toma de decisiones, la incorporación de la neuroeconomia a esta segunda opción sería de gran ayudado por el simple hecho que la racionalidad de los individuos no puede ser tan racional, en la medida que no se desea ir por una cartera de inversión que brinde más rentabilidad, si no por el contrario seguridad o certeza, al observar que dicha inversión se encuentra en físico y puede brindar cierta confianza que puede llegar a tener más importancia que obtener mayores niveles de rentabilidad, claro que esta que para acertar ante la hipótesis de esta segunda opción se deberá obtener mediante encuestas o acercándose a la comunidad.

La tercera opción también puede ser muy válida dado que la extensión o el crecimiento demográfico de la población ha obligado a extender la ciudad hacia sus fronteras, y si se quiere construir cerca al centro de la ciudad, se deberá construir sobre viviendas antiguas, por su extensión de lote, pero esto claramente incrementaría significativamente los costos de construcción para las constructoras, además no todos los terrenos son óptimos para la construcción, también deben de considerarse para uso industrial o comercial, como la ciudad se está extendiendo como se mencionó anteriormente, la construcción de carreteras o vías públicas es una necesidad para la ciudad, y si estas nuevas vías  son cercanas a los terrenos de construcción o a las viviendas, el precio de estas inminentemente se incrementara y se podría corroborar en la manera en que “Las gráficas anteriores evidencian que el crecimiento de la población colombiana al 2016 fue mayor a la cantidad de viviendas entregadas, ya sean Vivienda de Interés Social (VIS) y No VIS. Mientras la población fue de 48.747.708 millones de habitantes, la oferta de vivienda fue de apenas 155.359 unidades, mostrando una vez más que si bien el país debe estar atento a cualquier síntoma de burbuja inmobiliaria, Colombia aún no ha entrado en este fenómeno”. (Contamos, s.f.), de esta manera y aunque sea un análisis a nivel nacional, demuestra que simplemente es un fenómeno de Oferta y Demanda, y el alza al nivel de precio correspondería a aun no existen la suficiente cantidad de viviendas para la población que requiere una.

Finalmente mi cuarta opción va dirigida hacia el posconflicto, de manera muy básica, considero que habrá una fuerte proporción de población que se encontraba ubicada en municipios del Cauca que debido a la firma del acuerdo de Paz y a la erradicación de cultivos ilícitos, se desplazara a la capital caucana, por lo cual se está demandando más viviendas y su precio se incrementara, ahora bien, y sin querer abordar mucho este tema, es una realidad que quienes se han dedicado la mayor parte de su vida a la producción y distribución de cultivos ilícitos (no los cultivadores) pueden llegar con un fuerte capital a la ciudad, y sin tener ningún tipo de conocimiento financiero, invertirían su capital en el sector inmobiliario y no en hacer empresa o en invertir en otros sectores.

Analizar el alza en el nivel de precios del sector de la construcción es una apuesta que considero interesante de analizar dado que esta fuerte alza está afectando a los sectores con menores ingresos de la ciudad, y derrumbando oportunidades de obtener vivienda propia, aunque he considera cuatro opciones para analizar este fenómeno, considero el fenómeno de burbuja inmobiliaria y la aversión al riesgo de la comunidad, los pilares de mi análisis.

Los principales problemas se centraran en la obtención, dado que el DANE, principal página donde se encuentra ubicada la información pertinente para realización del modelo econométrico, me restringe las variables VIS y NO-VIS hasta el último trimestre del año 2014, al igual que los ocupados según rama por actividad para la ciudad, información que brinda el ORMET, esto quiere decir que no tendría la posibilidad de modelar los últimos dos años de la actividad económica que brinda el sector de la construcción al PIB del municipio. La realización de las encuestas abarca problemas de costos y de muestra, dado que debería abarcar una proporción importante de la población patoja o lograr identificar un sector, comuna o barrio, que brinde condiciones que se asemejen a la condición que vive toda la ciudad.

La falta de información para los últimos dos años se convierte en un gran problema para la investigación, dado que es crucial, tener el comportamiento de la variable construcción y lo que se desprende de ella, para así lograr denotar la importancia de este factor, tanto en PIB municipal como en el comportamiento de los cicles económicos para la ciudad.

Preguntas

Es importante dar solución a las siguientes preguntas, para identificar los problemas a resolver y el objetivo final del trabajo.

·         ¿Qué factores determinan el nivel de precio en el sector inmobiliario de la ciudad de Popayán?

·         ¿Existen mecanismos o instituciones que regulen el nivel de precio en el sector inmobiliario de la ciudad?

·         ¿Se cuentan con suficientes datos para la realización de un modelo econométrico?

·         ¿Qué variables proxy se pueden utilizar para identificar el PIB de la capital caucana?

·         ¿Qué comunidades de la ciudad deben de ser la muestra para realizar las encuestas que identifiquen el nivel de aversión al riesgo de la comunidad?

Objetivo general

Identificar la causa del alza en el nivel de precio en la vivienda de la ciudad de Popayán

Objetivo especifico

·         Considerar la existencia o no de una burbuja inmobiliaria en la ciudad de Popayán

·         Mostrar la demanda y oferta existente de vivienda para la ciudad

·         Identificar el nivel de aversión al riesgo de la comunidad

·         Explicar los costos de producción del sector inmobiliario

Justificación

El trabajo de grado “Nivel de precios en el sector inmobiliario en la ciudad de Popayán” debe de realizarse dado el incremento en los precios que se ha venido notando en las viviendas de la ciudad de Popayán, fenómeno que no solo ocurre en las viviendas sino también en los lotes o terrenos para la construcción de viviendas.

El alza en el nivel de precio de la vivienda trae consigo, tanto sectores beneficiados como perjudicados, si bien los beneficiados puede ser las constructoras, constructores y hasta los mismos bancos, quienes resultan perjudicados por esta alza, son los consumidores y en especial, quienes poseen ingresos bajos, dado que adquirir una vivienda propia a tan nivel de precio, resultara prácticamente imposible.

Por lo anterior, y con el fin de dar razón al alza del nivel de precios en el sector inmobiliario, es necesario realizar dicha investigación dado que este fenómeno está generando externalidades negativas para la población más desfavorecida o con menores recursos de la ciudad.

Estado del Arte

Es crucial denotar el adjetivo inmobiliario, dado que de este se desprende el grueso o la totalidad del análisis económico.

“El adjetivo inmobiliario refiere a aquello perteneciente o relativo a las cosas inmuebles. Un inmueble, por su parte, es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente. Los edificios y las parcelas son bienes inmuebles” (ABC, s.f.)

Se deberá considera ahora, el significado de un bien inmueble, puesto que, a estos se realizara el análisis del alza de precios.

“Un bien inmueble es aquel bien que no se puede transportar de un lugar a otro debido a sus características. De tal forma, que su traslado supondría su destrucción o algún deterioro, ya que forma parte del terreno” (Economipedia, s.f.)

Ahora consideremos el mercado inmobiliario, dado que es en este mercado donde ocurren todos los hechos y fenómenos económicos.

“Conjunto de compradores potenciales con necesidad de satisfacer la adquisición, venta, o disfrute de un Inmueble, mediante una transacción o acuerdo de negocio con el propietario.” (Inmobiliaria, s.f.)

Uno de los fenómenos a analizar, que podrían dar cuenta al alza del nivel de precios, es una burbuja inmobiliaria, pero antes de esto es importante traer a colación la concepción de burbuja económica, la cual la se define de la siguiente manera:

“Una burbuja económica se presenta cuando se produce una subida, fuera de lo normal y durante un tiempo prolongado, del precio de algún producto (o acción), de manera que ese precio está bastante alejado de su valor real. Esta alza en el precio se debe normalmente a la especulación.” (Economia, s.f.)

La definición que nos da Economipedia, no se aleja de anterior descrita, a diferencia que brinda un plus o amplia la concepción, considerando explicaciones o concepciones teóricas, como se verá a continuación:

“Se conoce como burbuja económica a situaciones en la economía en las que se produce un incremento desmedido y descontrolado en el precio de un bien, llegando a separarse sustancialmente esta cantidad del valor teórico del mismo.” (Economipedia, s.f.)

Finalmente el concepto de burbuja inmobiliaria toma auge desde el siglo XX y en espacial en el 2008 debido a la crisis que sufrió Estados Unidos en este año.

Según la definición del diccionario ABC podemos definir la burbuja inmobiliaria como:

“En la economía de una nación se produce una burbuja cuando hay un incremento sostenido en el nivel de precios de un activo económico. De esta manera, cuando el precio de la vivienda sube de manera desmedida durante un periodo, mucha gente cree que el precio no dejará de incrementarse y esto va generando una efervescencia económica conocida como burbuja inmobiliaria” (ABC, s.f.)

Ahora bien, para algunas páginas de inversiones, como el Pino, el concepto de burbuja inmobiliaria, se denota de la siguiente manera

“Es una subida masiva de los precios de las viviendas y otros bienes raíces por encima de los costos bienes y servicios” (Pino, s.f.)

Marco Teórico

Los primeros análisis de inestabilidad en los mercados financieros fueron puestos en práctica por John Maynard Keynes, aunque Hyman Minsky fue el primer economista que expuso la evolución de las inestabilidades en los mercados financieros y cómo se producen las interacciones con la economía.

“El desarrollo de los movimientos de flujos de capitales dentro de las economías en crecimiento y el movimiento de las empresas y la financiación, llevó a Minsky a definir las siete etapas que atraviesa cualquier burbuja financiera. Estas etapas son:

1.      Ascenso de los precios: La perturbación anterior genera un repunte inmediato de los precios afectados por dicho cambio, pero este incremento no se percibe en sus fases iniciales

2.    Facilidad del crédito: El aumento de precios es condición necesaria pero no suficiente dado que si no se facilita la compra mediante el crédito fácil y barato, la fase anterior se ahoga por su propio crecimiento en el precio. Este crédito barato da pie a que más agentes entren en el sistema.

3.     Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil se masifica, el mercado se recalienta y surgen escaseces. Esta escasez realimenta más la subida de precios, la entrada de más agentes y la recogida de beneficios fáciles. La ampliación de agentes externos genera el crecimiento casi exponencial del mercado

4.    Euforia: En este punto algunos reconocerán la existencia de la burbuja y lanzarán la voz de alarma. La división de los agentes es latente pero se suelen acallar las voces discrepantes en todos los casos, dado que se siguen recogiendo beneficios. No obstante, el crecimiento en los precios puede comenzar a mostrar debilidad comparando con los crecimientos anteriores.

5.     Recogida en beneficios: Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan burbujas anteriores y se salen del mercado recogiendo beneficios.

6.    Estallido de la burbuja: La recogida anterior de beneficios por parte de los expertos se contagia y por tanto, se genera el colapso del mercado. Dejan de existir compradores, los precios comienzan a caer y nadie identifica exactamente dónde acabará el descenso y caída de precios.” (Salmon, s.f.)

De esta manera, considerar las teorías de Hyman Minsky para la explicación si existe o no una burbuja inmobiliaria en el sector inmobiliario en la ciudad de Popayán que pueda llegar a ser la culpable del alza en el nivel de precios en la vivienda, y bajo las premisas o etapas que estipulo para la detección de este fenómeno económico, las cuales brindan un camino en el cual se pueda dirigir y brindar el suficiente bagaje teórico y académico para que los resultados que se obtengan sean acertados.

Marco Conceptual

Marco metodológico

La investigación al tener un enfoque mixto, deberá responder tanto al enfoque cuantitativo como al enfoque cualitativo. Desde el enfoque cualitativo siendo descriptiva, correlacional y explica y desde el enfoque cuantitativo una observación participativa.

La investigación desde el enfoque cuantitativo deberá responder o dar razón desde la parte descriptiva, dado que se desea demostrar la importancia que tiene el sector de la construcción al PIB del municipio, para así mostrar la dimensión que tiene dicho sector al crecimiento económico de la ciudad, de manera correlacional bajo dos características; la primera para identificar la relación entre el PIB municipal (como variable dependiente) con las viviendas construidas (VIS- NO VIS) y el empleo que trae consigo esta actividad (desglosado por sexos) y en segunda instancia para identificar el precio de la vivienda (variable dependiente) respecto de variables independientes como lo serian, el valor del metro cuadrado, cercanía con el centro de la ciudad, entre otras variables más que brinden una completa explicación al precio de la vivienda. Finalmente y a razón de la dos expuestas con anterioridad, debe de ser explicativo, con el fin de dar razón y explicar las variables que son consecuentes o dan origen a la problemática que se está investigando.

Ahora bien desde el enfoque cualitativo es crucial realizar una observación participativa y además que sea una investigación etnográfica. Al ser una observación participativa se lograra captar información y criterios de manera óptima para que el resultado de la investigación sea positivo y se logre arrogar resultados que brinden validez a los argumentos que se vayan a plantear, de este manera, la investigación también debe ser etnográfica, en la medida que, históricamente la población patoja, en este caso la comunidad a analizar, se ha caracterizado por ser adversa al riesgo y tener comportamientos rentistas.

 De esta manera se identificara si la población sigue en el mismo camino que se ha presentado históricamente o existen diferentes factores que han hecho que este comportamiento cambie, es decir, si dependiendo del periodo y bajo cierta circunstancias exógenas este comportamiento cambia o simplemente siempre se mantiene en el mismo camino, labor que se debe realizar de manera participativa para lograr entender más a fondo la lógica de los agentes económicos en la ciudad y con las modelaciones pertinentes y sus funciones descriptivas, correlacionadas y explicativas se intentara unificar todos los resultados obtenidos tanto cuantitativamente como cualitativamente para dar explicación al nivel de precios del sector inmobiliaria en la ciudad de Popayán.

Finalmente la obtención de datos por el método cualitativo deberá aplicarse una entrevista semi estructurada, dado que, no hay una secuencia de preguntas satisfactorias para todos los entrevistados, esto a razón que el entrevistador de razón de una manera un poco más exacta al objetivo que se desea cumplir con la investigación. Si bien se necesita saber la concepción de los individuos a entrevistar, también es necesario en precisar para tratar de obtener los resultados óptimos para su posterior aplicación.

Posible asesor: Juliana Sarmiento

Bibliografía

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TÉLLEZ, J. C., & Huertas Tamayo, M. (s.f.). ASPECTOS SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO QUE PUEDEN DETERMINAR LA EXISTENCIA O NO DE UNA BURBUJA INMOBILIARIA: ANÁLISIS DELCASO DE LOS ESTRATOS ALTOS EN LAS LOCALIDADES DE CHAPINERO Y USAQUÉN EN LA CIUDAD DE BOGOTA.