Determinantes de los precios de las viviendas usadas en la ciudad de Popayán en el 2005
Por: David Ruiz B
Planteamiento del problema:
Determinantes de los precios de las
viviendas usadas en la ciudad de Popayán en el 2005
Pregunta de Investigación:
¿Cuáles son los determinantes el
precio de la vivienda en la ciudad de Popayán?
Preguntas Auxiliares
·
¿Cuáles son los determinantes de la oferta y la
demanda de vivienda en la ciudad del Popayán?
·
¿Cuál es el comportamiento del precio de las
viviendas en ciudades cercanas y/o similares y cuál es la diferencia en relación
con el precio de la vivienda en Popayán?
·
¿Qué tanto afecta el mercado laboral y
financiero el precio de las viviendas en Popayán?
·
¿Qué tipo de bien es la vivienda en la ciudad de
Popayán, un bien básico o un bien de inversión?
Enfoque
Cuantitativo
Justificación
La vivienda es considerada como
un bien básico necesario al que toda la población tiene el derecho de acceder,
como está determinada en el artículo 51[1]
de la constitución política de Colombia; pero el precio de la vivienda y sus
consecuentes aumentos excesivos provoca que se dificulte que las familias de
estratos medio y bajo tengan muchos impedimentos económicos para poder comprar
vivienda.
Por otra parte se tiene que el
precio de la vivienda puede afectar otros sectores de la economía, ya que un
aumento de en el precio de la vivienda genera una disminución de la renta
disponible que se refleja en una disminución del consumo y por tanto una
disminución de la renta agregada, como trata de demostrarlo Núñez, J., Caridad,
J., y Ceular, N. (2007)[2]
en su estudios sobre la subida de los precios de la vivienda: factores
determinantes del precio de la vivienda.
Teniendo en cuenta lo anterior,
es necesario analizar los determinantes del precio de la vivienda en la ciudad
de Popayán para encaminar políticas publicas orientadas a controlar el mercado
inmobiliario teniendo en cuenta las variables más influyentes y de este modo
disminuir la afectación que tiene este mercado en la renta disponible y por
ende en otros sectores y por ultimo en la demanda agregada.
Objetivo General
Revelar los determinantes del
precio de la vivienda usada en Popayán para el año 2005
Objetivos Específicos
·
Analizar los determinantes de la oferta y la
demanda de vivienda usada en Popayán en el 2005.
·
Determinar la relación del mercado inmobiliario
con el mercado laboral y el mercado financiero.
·
Identificar qué tipo de bien es la vivienda en
la ciudad de Popayán.
Marco teórico de referencia
I.
Revisión
de literatura
Para la aplicación de la metodología de precios Hedónicos al mercado
de vivienda de la Ciudad de Popayán se consideraran los siguientes estudios
aplicados principalmente en Argentina y Bogotá D.C.
i.
Determinantes
del precio de las viviendas. Aplicación al caso Argentino 1993-2007. Diego
Crochi. (Universidad Católica Argentina). 2008.
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Pm2t=
c+β1+ β2Bcbat+ β3Tasat+
β4ICCt+ β5Permct+ β6Pm2t-1
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Una vez
corrida la regresión por medio de un proceso ARMA (p, q) y el test de raíces
unitarias, llegando a la conclusión de que el precio del metro cuadrado debería
aumentar ante un aumento de los salarios medidos en dólares y ante un aumento
del tipo de interés real y de los permisos de construcción debería disminuir
por efecto de la contratación de la demanda en el primer caso y por incremento
de la oferta en el segundo, además deberían existir factores especulativos que
impulsan los precios. De igual forma se encontró que las variables
estructurales explican el 51% de la variación de los precios y los factores especulativos
tienen la capacidad de explicar el 20% de la variación.
ii.
Determinantes
del precio de la vivienda en Bogotá 2012. Laura Lucia Amezuita, María del Pilar
Sánchez Muñoz. (Universidad de la Sallé). 2012.
En este
trabajo se da cuenta de las políticas recientes y la dinámica del mercado de la
vivienda en la ciudad de Bogotá desde la década de los noventa. Además, se
identifican los principales determinantes del precio de la vivienda en Bogotá
para el año 2012, a partir de un modelo de precios hedónicos para el año 2012. Teniendo como variable
dependiente el precio promedio del m2 por manzana y como variables
explicativas: la distancia a equipamientos de bienestar social, distancia a
equipamiento a abastecimiento, distancia a establecimientos de prostitución,
distancia a sitios de indigencia, distancia a equipamiento de cultura,
distancia a equipamiento deportivo púbico, distancia a área funcional
educativa, distancia a equipamiento de salud, distancia a estaciones de transmilenio,
sistema preferencial de pagos, propiedad horizontal, edad promedio, edad
promedio al cuadrado, y manzana predominantemente otros.
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Una vez
corrido el modelo utilizando regresión lineal por mínimos cuadrados ordinarios
se llego a la conclusión de las variables independientes son significativas al
99% por tato el modelo presento problemas de endogeneidad, es decir, que
existen otras variables relacionadas con el entorno, de tipo estructural y
ambiental que explican el precio de la vivienda, además se encontró que la política
publica esta mal direccionada ya que termina excluyendo a los consumidores con
baja capacidad de pago finalmente se evidencio la clara necesidad de incorporar
la heterogeneidad presentada en la ciudad utilizando herramientas como Regresiones
Ponderadas Geográficamente.
iii. “Determinantes de los precios de vivienda
en la ciudad de cuenca 2011-2012: un análisis econométrico basado en la
metodología hedónica”
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Una vez
corrido el modelo se determinó que el precio de las viviendas usadas en la ciudad de ciudad de
Cuenca está influenciado directamente por: el estado en el que se encuentra la
vivienda (techo, paredes y piso), la vía de acceso, en número de dormitorios y
servicios higiénicos, material de las paredes y piso, calefón a gas y los
metros cuadrados de construcción.
II.
Método de los precios hedónicos
La metodología
hedónica de Rosen se basa en la hipótesis de que los bienes se valoran por la
utilidad de sus atributos, permitiendo mediante un conjunto de características
homogéneas que posee un bien heterogéneo la construcción de un modelo
econométrico que explique la relación entre el precio del bien y sus
características, es decir lo que se busca es estimar el precio implícito de las
características que contiene cada vivienda.
El modelo parte
de describir en un plano el equilibrio competitivo entre compradores y
vendedores, considerando a los bienes heterogéneos como un conjunto n de
características o atributos representados por un vector de coordenadas Z= (z1,
z2, z3,……zn) que contiene las características
medibles de la vivienda como: tipo de techo, tipo de pisos, acceso a servicios
básicos residenciales, etc.; donde zi mide la cantidad i-ésima de
características contenidas en un bien, considerando que las características
contenidas en Z son las misma para cada bien, pero los consumidores pueden
tener una valoración subjetiva de conjuntos alternativos de características, es
decir de acuerdo a sus gustos y preferencias individuales pueden asignar más
valor a un bien de la misma clase que posea un conjunto distinto de
características.
Los bienes
inmuebles como mercancía representan un bien económico peculiar, con una serie
de atributos especiales que lo diversifican del resto de los bienes
intercambiables, dando lugar a la existencia de algunos escenarios de demanda y
contextos de oferta concretos de este mercado. Entre los atributos que provocan
y agudizan estas diferencias se destacan la inmovilidad, individualidad,
indivisibilidad o persistencia de la misma.
El mercado de
los bienes inmuebles, por sus especificidades (tamaño, calidad, externalidades
urbano ambientales, localización, etc.), se ha abordado por numerosos estudios,
considerado los bienes inmuebles en términos hedónicos, de tal manera que la
unidad de bien raíz es conceptualizada, no como un bien uniforme y unitario
sino como un conjunto de atributos individuales, cada uno de los cuales
contribuye al suministro de una o más prestaciones del bien inmueble.
La metodología
asume que la demanda al adquirir un bien inmueble, es plenamente consciente de
la utilidad que le brinda la localización y estructura que el bien le proporcionará.
Esta asunción va muy lejos, porque las asimetrías informativas en el mercado inmobiliario,
en tanto los bienes no son perfectamente sustituibles entre sí, son enormes, y
porque la anticipación de los beneficios obtenidos es compleja debido a la
dificultad de evaluar anticipadamente el impacto de los atributos locales y
estructurales sobre la función de utilidad.
Estado del Arte
Este tema ha sido de gran interés
no solo para analizar las variables de mayor influencia sino para determinar el
por qué de los aumentos excesivos en el precio de la vivienda como lo hicieron Núñez,
J., y Caridad, J., Ceular, N., para el caso de España en 2007 en su estudio
denominado: la subida de los precios de la vivienda factores
determinantes. De igual forma lo hizo
Crochi para Argentina en los periodos 1993-207 en su estudio: determinantes del
precio de las viviendas aplicación al caso Argentino 1993-2007.
Para el caso de Cuenca- Ecuador
Magali Lucia Arce Maldonado y Tatiana Rosibel Saetama Flores en su estudio:
determinantes de los precios de la vivienda en la ciudad de Cuenca 2011-2012 un
análisis econométrico basado en la metodología hedónica.
Para el caso Colombiano
Amezquita, L en el 2012 en su estudio para Bogotá: Precios del suelo urbano
hacia un marco teórico y en su otro estudio: determinantes del precio de la
vivienda en Bogotá 2012.
Marco conceptual
Marco metodológico
I.
Hipótesis
i.
Existen factores hedónicos que expliquen el
valor de las viviendas usadas en la ciudad.
ii.
Una modelación adecuada del comportamiento del
valor de mercado de las viviendas usadas en función de los factores
significativos que intervienen en su explicación y/o formación, aportara una
medida integrada, así como, un conocimiento más objetivo de los mismos.
Ampliando el conocimiento de la valoración y por tanto reduciendo la
incertidumbre facilitando la creación de políticas de control de ser necesario.
II.
Metodología
i.
Análisis de datos
ii.
Tipo de investigación
Para llevar a cabo este trabajo, se utilizará una
investigación explicativa, puesto que se busca establecer la relación de
causalidad de un Fenómeno Económico y un conjunto de variables relacionadas
directamente entre sí. Es decir se determinará la relación que exista entre el
precio de la vivienda con sus respectivas características o atributos
cuantitativos, considerados como los más relevantes para el precio de la misma.
iii.
Métodos de Recolección de Información
Los datos necesarios para la investigación provienen
de fuentes secundarias, se utilizará principalmente información proveniente del
mercado inmobiliario, del DANE y de la UAED para el periodo 2005.
iv.
Tratamiento de la información
Los datos a utilizar en la investigación son de tipo
cuantitativos, los cuales previamente serán ordenados y recodificados, para
posteriormente correr un modelo hedónico por mínimos cuadrados ordinarios (MCO)
que determine el precio de la vivienda en función de sus características, el
procesamiento de datos se realizará a través del programa estadístico SPSS, los
resultados obtenidos se representarán a través de tablas y gráficos que se
consideren necesarios.
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Amézquita, L. (2012). Precios del
suelo urbano: hacia un marco teórico. Universidad de La Sallé. Bogotá D.C.:
Cuadernos de Economía
Crochi, D. (2008). Determinantes
del precio de las viviendas aplicación al caso Argentino 1993-2007. Universidad
católica de Argentina. Obtenido de: http://200.16.86.50/digital/33/tesis/t0015000.pdf
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precio de la vivienda usada en Málaga: una aplicación de la metodología
hedónica. Málaga
Rosen, S. Hedonic Prices and
Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, The Journal of
Political Economy, Vol. 82, No. 1. (Jan. - Feb., 1974), pp. 34-55.
[1]
ARTICULO 51. Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado
fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá
planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a
largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.
[2]
Núñez, J., Caridad, J., Ceular N. (2007). La subida de los precios de la
vivienda: factores determinantes. Universidad de Córdoba. Obtenido de: http://helvia.uco.es/xmlui/bitstream/handle/10396/6297/braco152_2007_9.pdf?sequence=1
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