NIVEL DE PRECIOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE POPAYÁN
DANIEL CHITIVA VILLEGAS
El
tema a analizar es el nivel de precios en el sector inmobiliario en la ciudad
de Popayán, la cual surge a partir de comparar los precios de la vivienda de la
ciudad de Popayán y de Cali.
El problema desde el
análisis de la burbuja inmobiliaria ha sido analizado por importantes revistas
económicas en los últimos años, a nivel general de la economía de Colombia y
centrándose principalmente en la capital del país, revista como Dinero,
Portafolio han realizados estudios pertinentes acerca de este fenómeno, también
desde el campo universitario se han realizado estudios como en la universidad EAFIT.
Son pocas las tesis que se han realizado acerca del nivel de precios en el
sector de la construcción, de las más recientes se encuentra la tesis de
maestría “Aspectos sobre el sector
inmobiliario que pueden determinar la existencia o no de una burbuja
inmobiliaria: análisis del caso de los estratos altos en las localidades de
chapinero y Usaquén en la ciudad de Bogotá” este trabajo de grado se centra en
un enfoque cualitativo, y se ayuda con la realización de encuentras para las
localidades que se desea realizar el estudiar, para detectar el nivel de
precios según localización, tiempo y costo de transporte.
Es
pertinente utilizar un enfoque mixto en esta investigación a razón que el
enfoque cuantitativo se necesitara para analizar el grado de crecimiento que
tiene el PIB por el comportamiento del sector de la construcción, con el fin de
acentuar o acercarse a la realidad del comportamiento económico de la
construcción en la ciudad y la dependencia del PIB de la ciudad al sector de la
construcción, respecto al enfoque cualitativo es pertinente su uso para lograr
identificar las condiciones culturales, económicas y sociales de la ciudadanía que
logran dar razón a la aceptacion de este nivel de precio.
Se
analizaran cuatro opciones por las cuales se podrían deber el alza de precios
en la vivienda
1. La
primera seria por la posible existencia de una burbuja inmobiliaria
2. La
aversión al riesgo de la comunidad.
3. Incremento
de los costos de construcción
4. Posconflicto
Consideremos el porqué de estas opciones, en primer lugar “una
burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes
inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación. En una
burbuja, los precios se incrementan sin que para ello exista una razón lógica.
Su incremento se fundamenta básicamente en la especulación y en el deseo de la
gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio, aprovechando
precisamente ese incremento de los precios” Gerencie, la cual puede responder
al alza de los precios pero también me lleva a la segunda opción, dado que, se
está jugando con el sector de los inmuebles para adquirir ganancias, es decir,
la cartera preferente de los inversionistas serían los bienes inmuebles, y se
relación con la aversión al riesgo de la comunidad, y la importancia de
identificarla y saber sobre qué punto se encuentra la comunidad para la toma de
decisiones, la incorporación de la neuroeconomia a esta segunda opción sería de
gran ayudado por el simple hecho que la racionalidad de los individuos no puede
ser tan racional, en la medida que no se desea ir por una cartera de inversión
que brinde más rentabilidad, si no por el contrario seguridad o certeza, al
observar que dicha inversión se encuentra en físico y puede brindar cierta
confianza que puede llegar a tener más importancia que obtener mayores niveles
de rentabilidad, claro que esta que para acertar ante la hipótesis de esta
segunda opción se deberá obtener mediante encuestas o acercándose a la comunidad.
La tercera opción también puede ser muy válida dado que la extensión o el
crecimiento demográfico de la población ha obligado a extender la ciudad hacia
sus fronteras, y si se quiere construir cerca al centro de la ciudad, se deberá
construir sobre viviendas antiguas, por su extensión de lote, pero esto
claramente incrementaría significativamente los costos de construcción para las
constructoras, además no todos los terrenos son óptimos para la construcción,
también deben de considerarse para uso industrial o comercial, como la ciudad
se está extendiendo como se mencionó anteriormente, la construcción de
carreteras o vías públicas es una necesidad para la ciudad, y si estas nuevas
vías son cercanas a los terrenos de
construcción o a las viviendas, el precio de estas inminentemente se
incrementara. Finalmente mi cuarta opción va dirigida hacia el posconflicto, de
manera muy básica, considero que habrá una fuerte proporción de población que
se encontraba ubicada en municipios del Cauca que debido a la firma del acuerdo
de Paz y a la erradicación de cultivos ilícitos, se desplazara a la capital
caucana, por lo cual se está demandando más viviendas y su precio se
incrementara, ahora bien, y sin querer abordar mucho este tema, es una realidad
que quienes se han dedicado la mayor parte de su vida a la producción y
distribución de cultivos ilícitos (no los cultivadores) pueden llegar con un
fuerte capital a la ciudad, y sin tener ningún tipo de conocimiento financiero,
invertirían su capital en el sector inmobiliario y no en hacer empresa o en
invertir en otros sectores.
Analizar el alza en el nivel
de precios del sector de la construcción es una apuesta que considero
interesante de analizar dado que esta fuerte alza está afectando a los sectores
con menores ingresos de la ciudad, y derrumbando oportunidades de obtener
vivienda propia, aunque he considera cuatro opciones para analizar este
fenómeno, considero el fenómeno de burbuja inmobiliaria y la aversión al riesgo
de la comunidad, los pilares de mi análisis.
Es importante dar solución a
las siguientes preguntas, para identificar los problemas a resolver y el
objetivo final del trabajo.
¿Qué factores determinan el
nivel de precio en el sector inmobiliario de la ciudad de Popayán?
¿Existen mecanismos o
instituciones que regulen el nivel de precio en el sector inmobiliario de la
ciudad?
¿Se cuentan con suficientes
datos para la realización de un modelo econométrico?
¿Qué variables proxy se
pueden utilizar para identificar el PIB de la capital caucana?
¿Qué comunidades de la
ciudad deben de ser la muestra para realizar las encuestas que identifiquen el
nivel de aversión al riesgo de la comunidad?
Los
principales problemas se centraran en la obtención, dado que el DANE, principal
página donde se encuentra ubicada la información pertinente para realización
del modelo econométrico, me restringe las variables VIS y NO-VIS hasta el
último trimestre del año 2014, al igual que los ocupados según rama por
actividad para la ciudad, información que brinda el ORMET, esto quiere decir
que no tendría la posibilidad de modelar los últimos dos años de la actividad
económica que brinda el sector de la construcción al PIB del municipio. La
realización de las encuestas abarca problemas de costos y de muestra, dado que
debería abarcar una proporción importante de la población patoja o lograr
identificar un sector, comuna o barrio, que brinde condiciones que se asemejen
a la condición que vive toda la ciudad.
La
falta de información para los últimos dos años se convierte en un gran problema
para la investigación, dado que es crucial, tener el comportamiento de la
variable construcción y lo que se desprende de ella, para así lograr denotar la
importancia de este factor, tanto en PIB municipal como en el comportamiento de
los cicles económicos para la ciudad.
Bibliografía
Contamos. (s.f.). Los temores a una burbuja
inmobiliaria en Colombia. Obtenido de
http://contamos.com.co/noticias/los-temores-a-una-burbuja-inmobiliaria-en-colombia/
EAFIT, U. (s.f.). ¿Hay
o no burbuja inmobiliaria en Bogotá? ¿Cómo va el consenso? Obtenido de
http://www.eafit.edu.co/escuelas/economiayfinanzas/noticias-eventos/Paginas/burbuja-inmobiliaria-en-Bogota.aspx
Portafolio. (s.f.). ¿Por
que la burbuja inmobiliria se desinfla? Obtenido de http://www.portafolio.co/economia/finanzas/burbuja-inmobiliaria-desinfla-23580
RCN. (s.f.). ¿Existe
una burbuja inmobiliaria en Colombia? Obtenido de
http://www.noticiasrcn.com/nacional-elecciones/existe-una-burbuja-inmobiliaria-colombia
TÉLLEZ, J. C., & Huertas
Tamayo, M. (s.f.). ASPECTOS SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO QUE PUEDEN
DETERMINAR LA EXISTENCIA O NO DE UNA BURBUJA INMOBILIARIA: ANÁLISIS DELCASO
DE LOS ESTRATOS ALTOS EN LAS LOCALIDADES DE CHAPINERO Y USAQUÉN EN LA CIUDAD
DE BOGOTA.
Comentarios
En cuanto a la ciudad de popayán pienso que al ser una ciudad que ha tenido historia, como lo es desde la época de la conquista e inmerso en ella la gran diversidad de etnias e indígenas, como también su tradición rentista, lo cual generaría que su población suela ser mas tradicional y conservadora, hecho que pudiese generar su aversión al riesgo y como tal prefieren invertir en viviendas, las cuales generan cierto grado de confianza.
Por otra parte seria interesante que en tu estudio agregaras la forma en que varían los precios según la localización de los sectores económicos de la ciudad, por ejemplo, alrededor de la universidad del cauca, la cual es una de las instituciones que atrae muchos estudiantes de otras ciudades y alrededor de ello se centra una amplia economía del arriendo.
El tema a tratar en tu investigación que propones, es sumamente importante para una ciudad como Popayán, dentro de la cual los arraigos coloniales crean una particular economía y racionalidad, debido a las cuales, es el sector inmobiliario de la ciudad en el que a menudo buscan los payaneses obtener ganancia, como bien dices en gran parte debido a la aversion al riesgo, que es una herencia constante entre padre/ madre e hijo/hija.
Asi, el sistema financiero y el sector inmobiliario son los dos de mayor dinamica en Popayan, por lo cual una investigacion encaminada a examinar el nivel de precios en Popayan es de suma importancia, ya que como bien nos muestra un estudio del Agustin Codazzi y el DNP, referenciado en: http://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/las-ciudades-con-mayor-valoracion-inmobiliaria-503370, Popayan se metio entre las 10 ciudades con mayor avaluo predial (6.07 %), para Popayan, asi el tema de la burbuja inmobiliaria analizado a profundidad sera sumamente importante. Asimismo de acuerdo a otro estudio del DPS (referenciado en: http://www.radiosuperpopayan.com/2017/09/21/precios-de-vivienda-suben-en-popayan-casi-un-7-y-en-el-resto-del-pais-casi-3/), el precio de la vivienda en Popayán subió un 6.59 % entre enero y junio del 2017 mientras que el promedio en el pais fue de 3%.
Si tu investigación dictaminara en detalle según características especificas de la vivienda y la zona en la cual se ubica, por lo cual determinado grupos de casas con especificos materiales, servicios, comodidades; tienen determinados precios tu investigacion sera de suma utilidad para los compradores, en tanto que podrán evitar la siempre común especulación en Popayan en cuanto al tema tratado se refiere, pero de lo contrario, si no es un trabajo en detalle, con todo el respeto deberé decirte que opino estarias haciendo lo mismo que hace el DPS, el Agustin Codazzi, o el Dane en un caso dado, por lo cual no tendría mucha diferencia.
Aunque cosa diferente seria si aun no agregando esos detalles inmiscuieras el tema cultural y racional de los compradores y vendedores. Lo que seria de gran utilidad.
Comedidamente, Emanuel Alexander Espinel Rojas
Gracias por tu texto.
Sería interesante buscar algún tipo de estudio acerca de cómo el dinero puesto en la economía proveniente de este tipo de actividades ilegales influye en el sector inmobiliario, como también estudiar cómo el planteamiento de la racionalidad y la aversión al riesgo, podrían explicar las decisiones de inversión que toman y hacen estos personajes en la economía.