NIVEL DE PRECIOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE POPAYÁN

DANIEL CHITIVA VILLEGAS

El tema a analizar es el nivel de precios en el sector inmobiliario en la ciudad de Popayán, la cual surge a partir de comparar los precios de la vivienda de la ciudad de Popayán y de Cali, donde extrañamente en una ciudad como Cali con mayores niveles de ingresos, mejores indicadores, el nivel de precio de la vivienda podía llegar a ser más asequible  que en Popayán.

Es pertinente utilizar un enfoque mixto en esta investigación a razón que el enfoque cuantitativo se necesitara para analizar el grado de crecimiento que tiene el PIB por el comportamiento del sector de la construcción, con el fin de acentuar o acercarse a la realidad del comportamiento económico de la construcción en la ciudad y la dependencia del PIB de la ciudad al sector de la construcción, respecto al enfoque cualitativo es pertinente su uso para lograr identificar las condiciones culturales, económicas y sociales de la ciudadanía que logran dar razón a la aceptacion de este nivel de precio.

Se analizaran cuatro opciones por las cuales se podrían deber el alza de precios en la vivienda

1.    La primera seria por la posible existencia de una burbuja inmobiliaria

2.    La aversión al riesgo de la comunidad.

3.    Incremento de los costos de construcción

4.    Posconflicto

Consideremos el porqué de estas opciones, en primer lugar “una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación. En una burbuja, los precios se incrementan sin que para ello exista una razón lógica. Su incremento se fundamenta básicamente en la especulación y en el deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio, aprovechando precisamente ese incremento de los precios” Gerencie, la cual puede responder al alza de los precios pero también me lleva a la segunda opción, dado que, se está jugando con el sector de los inmuebles para adquirir ganancias, es decir, la cartera preferente de los inversionistas serían los bienes inmuebles, y se relación con la aversión al riesgo de la comunidad, y la importancia de identificarla y saber sobre qué punto se encuentra la comunidad para la toma de decisiones, la incorporación de la neuroeconomia a esta segunda opción sería de gran ayudado por el simple hecho que la racionalidad de los individuos no puede ser tan racional, en la medida que no se desea ir por una cartera de inversión que brinde más rentabilidad, si no por el contrario seguridad o certeza, al observar que dicha inversión se encuentra en físico y puede brindar cierta confianza que puede llegar a tener más importancia que obtener mayores niveles de rentabilidad, claro que esta que para acertar ante la hipótesis de esta segunda opción se deberá obtener mediante encuestas o acercándose a la comunidad. La tercera opción también puede ser muy válida dado que la extensión o el crecimiento demográfico de la población ha obligado a extender la ciudad hacia sus fronteras, y si se quiere construir cerca al centro de la ciudad, se deberá construir sobre viviendas antiguas, por su extensión de lote, pero esto claramente incrementaría significativamente los costos de construcción para las constructoras, además no todos los terrenos son óptimos para la construcción, también deben de considerarse para uso industrial o comercial, como la ciudad se está extendiendo como se mencionó anteriormente, la construcción de carreteras o vías públicas es una necesidad para la ciudad, y si estas nuevas vías  son cercanas a los terrenos de construcción o a las viviendas, el precio de estas inminentemente se incrementara. Finalmente mi cuarta opción va dirigida hacia el posconflicto, de manera muy básica, considero que habrá una fuerte proporción de población que se encontraba ubicada en municipios del Cauca que debido a la firma del acuerdo de Paz y a la erradicación de cultivos ilícitos, se desplazara a la capital caucana, por lo cual se está demandando más viviendas y su precio se incrementara, ahora bien, y sin querer abordar mucho este tema, es una realidad que quienes se han dedicado la mayor parte de su vida a la producción y distribución de cultivos ilícitos (no los cultivadores) pueden llegar con un fuerte capital a la ciudad, y sin tener ningún tipo de conocimiento financiero, invertirían su capital en el sector inmobiliario y no en hacer empresa o en invertir en otros sectores.

Analizar el alza en el nivel de precios del sector de la construcción es una apuesta que considero interesante de analizar dado que esta fuerte alza está afectando a los sectores con menores ingresos de la ciudad, y derrumbando oportunidades de obtener vivienda propia, aunque he considera cuatro opciones para analizar este fenómeno, considero el fenómeno de burbuja inmobiliaria y la aversión al riesgo de la comunidad, los pilares de mi análisis.